Linn kaalub vana jaamahoone kõrvale uut

«Linnavalitsus on pidevalt hoidnud initsiatiivi ja volikogu on olnud sellega kursis,» ütles Urmas Kruuse volinik Toivo Maimetsa (IRL) esitatud arupärimisele vastates. «Läbirääkimised peaksid toimuma mõistlikel tingimustel, linn ei peaks nõustuma ebamõistlike tingimustega. Selle tõttu on ka läbirääkimised peatunud.»

Kruuse viitas oma sõnavõtus, et hoone omanik, Rein Kilgi firma Elikante, on küsinud linnalt vaksali eest 16 miljonit krooni senise remondikulu hüvitamiseks. See on aga oluliselt kõrgem kahe ehitusettevõtte pakutud eksperdihinnangust.

Ligi miljon aastas

Ebamõistlikuks nimetas linnapea ka rendipakkumist, sest Kilgi lausutud 390 ruutmeetrit ületab linna vajadused, väiksema pinna puhul rendi hind ei langeks ja Kilk tahab saada ikka 80 000 krooni kuus. Rendiperioodiks pakkus omanik 10–15 aastat. See teeks aastas 960 000 ja 15 aasta peale 14,4 miljonit krooni.

«Oluline on märkida, et linnavalitsuse hinnangul pole ruumide suurus ja üüri kogusumma omavahel mõistlikus vahekorras,» väitis Kruuse.

Maimetsa küsimusele, millise intensiivsusega on peetud läbirääkimisi osaühinguga Elikante möödunud aasta detsembrist saadik, vastas Kruuse, et vahelduva intensiivsusega.

Läbirääkimiste intensiivsust on mõjutanud ka linnavalitsuse vajadus suhelda samadel teemadel majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumiga, Eesti Raudteega ja Edelaraudteega, kõlas Kruuse vastuses. Kruuse sõnul on Elikante esindajatega peetud vähemalt neli nõupidamist ja linnavalitsusest on välja saadetud neli kirja. Need puudutavad üürilepingu võimalikke tingimusi ja tunneli kasutamisega seonduvat.

Volikogu ees ütles Kruuse, et viimane kohtumine oli 15. juulil vaksalihoones ja seal juhiti Kruuse sõnul taas kord tähelepanu, et läbirääkimiste jätkamine sõltub sellest, millal suudavad riik ja Elikante kokku leppida vaksali omaaegses müügilepingus sätestatud servituudi seadmises, mis peaks tagama rööbasteede vahelisele perroonile pääsuks tunneli tasuta kasutamise. Elikante on linnapea sõnul küsinud ka tunneli eest linnalt renditasu.

Kruuse nentis, et praeguseks ei ole kokkulepet saavutatud veel mitte üheski küsimuses.

Tähtaeg teadmata

Maimetsa huvitundmine, mis aastal võiks Tartu saada reisijaile avatud jaamahoone, jäi linnapea selge vastuseta. «Keeruline öelda, millal see võiks toimuda selles hoones,» sõnas Kruuse. «Võiks ehitada eraldi ootepaviljoni, see variant on laual juba olemas, arvestades, et linnal on seal maa. Siis saab Kilk ellu viia ühe paljudest välja öeldud plaanidest, et jaamahoonesse tuleb meelelahutuskeskus ja ootesaali ei olegi vajadust teha.»

Enne Maimetsa konkreetsetele küsimustele vastama asumist oli Kruuse teinud lühikese ülevaate vaksalisaagast. Ta osutas, et Eesti Raudtee müüs vaksali Kilgile linna selja taga ning et jaamahoones reisijatele pinna avamine on müügilepingule eelnenud raudteeameti seatud tingimusest tulenev kohustus ja linn on üksnes vahendaja. Linnapea sõnul on Kilk vaksali kohta plaane tehes olnud üsna muutliku meelega ja tal puudub selge arusaam, kuidas müügilepingust tulenevaid kohustusi täita.

«On kurb, et me ei saanud mingisugust sisulist informatsiooni, et raudteejaama kasutusele võtmise teemaga oleks aasta jooksul mingit edasiminekut toimunud,» ütles IRLi fraktsiooni esimees Jüri Kõre arupärimise lõpurepliigis. «Teie (linnapea Urmas Kruuse – toim) ettekanne oli äärmiselt pessimistlik ja te rääkisite hästi palju meie emotsioonidest, mis suunavad meie arupärimist. Mul ei ole mingisugust igatsust selle haisva tunneli järele, millele te nii suurt rõhku panete servituudist rääkides. Minu arusaamise järgi tunnel ei ole peaküsimus.»

IRLi fraktsioon andis volikogu esimehele Aadu Mustale üle ettepaneku luua raudteejaama kasutusele võtu probleemide lahendamiseks linnavolikogu ajutine komisjon.


Tartu ametlik vastus IRL-i küsimustele vaksalihoonest

Austatud härra Toivo Maimets
Esitasite arupärimise, milles soovisite vastuseid alljärgmistele küsimustele:
1. Millise intensiivsusega on peetud läbirääkimisi osaühinguga Elikante (mitu koosolekut on toimunud möödunud aasta 1. detsembrist alates või millist kirjavahetust on peetud)?
2. Millistes küsimustes on seoses piletimüügi, rongi ootamise (ootesaal) ja rongile pääsuga (perroon) partneriga käesolevaks ajaks kokku lepitud, millistes küsimustes on veel lahkarvamusi?
3. Kas vastab tõele meedia vahendusel levitatud info, et läbirääkimised osaühinguga Elikante on lõplikult takerdunud?
4. Kui läbirääkimised on takerdunud, siis kas selle põhjuseks on nn Algtingimuste muutumine võrreldes detsembris 2009 esitatuga? Kui läbirääkimiste lähtekoht on muutunud, siis mis osas?
5. Milline kolmest võimalikust alternatiivsest variandist Tartu vaksalihoone avamiseks reisijatele ja külastajatele on linnavalitsuse hinnangul täna kõige realistlikum?
6. Millal (st mis aastal) võiks see variant kõige optimistlikumal juhul teostuda?

Ülalviidatud küsimustele igakülgse vastuse andmiseks ja linnavalitsuse käitumise selgitamiseks tuleb pöörduda ajas tagasi. 1. juulil 1999. a pöördus AS Eesti Raudtee Tartu Linnavalitsuse poole kirjaga, milles avaldas muret, et Tartu vaksalihoone ja reisijateplatvormi varikatused on muutunud avariiohtlikeks. Et mitte seada ohtu reisijaid ja linnakodanikke, nägi AS Eesti Raudtee ainsa lahendusena jaamahoone võimalikult kiiret sulgemist ja konserveerimist, mille ligikaudseks maksumuseks hinnati 250 000 krooni.

Samas kirjas tegi AS Eesti Raudtee ettepaneku, et kuna AS Eesti Raudtee ei tegele enam reisijateveoga ja jaamahoone on vajalik vaid Tartu ja selle lähiümbruse reisijate teenindamiseks, võtta ajalooline vaksalihoone linna omandisse või katta vähemalt pool selle hoone konserveerimiskuludest.

Tartu Linnavalitsuse 23. septembri 1999. a istungil arutas linnavalitsus AS Eesti Raudtee eelnimetatud taotlust ja otsustas anda põhimõttelise nõusoleku osaleda Tartu vaksalihoone konserveerimisel ja renoveerimisel, s.h 1999. aastal 125 000 krooni ulatuses. Tartu Linnavalitsuse 2. novembri 1999. a korraldusega eraldati ASle Eesti Raudtee 125 000 krooni Tartu raudteejaama vaksalihoone ja perroonide varikatuse avariiliste remonttööde teostamiseks.

ASga Eesti Raudtee peeti ka läbirääkimisi Vaksali 6 hoone tuleviku ja linnale omandamise üle, viimane selleteemaline kohtumine toimus 2003. a hilissuvel vahetult enne hoone müümist OÜle Elikante. Vaksalihoone linnale omandamise osas oli vaidlusküsimuseks hoone müügihind. Arvestades vaksalihoone kordategemisega kaasnevaid tulevasi kohustusi oli linnavalitsus nõus hoone omandama ainult tasuta.

3. septembril 2003. a võõrandas AS Eesti Raudtee Vaksali 6 ja Vaksali 6A hooned tasuta OÜle Elikante. OÜ Elikante oli kohustatud tasuma vaid lepinguobjekti harilikust madalama hinnaga võõrandamisega seoses käibemaksu 213 559 krooni ja 33 senti. Asjade selline lahendus oli linnavalitsuse jaoks ootamatu. AS Eesti Raudtee linnavalitsust sellisest kavatsusest ei informeerinud.

Kuna vaksalihoone näol oli tegemist raudtee infrastruktuuri objektiga, siis sai vaksalihoone müük toimuda vaid Raudteeameti nõusolekul. Raudteeamet andis 26.08.2003 nõusoleku vaksalihoone võõrandamiseks nõusoleku järgmistel tingimustel, et uus omanik tagab:
1. juurdepääsu perroonile;
2. juurdepääsu jaamahoonele;
3. jaamahoones pinna piletimüügi korraldamiseks;
4. pinna reisijate ootesaali jaoks.

Eelviidatud tingimused on kajastatud ka müügilepingu punktis 5.1. Müügilepingus on aga viidatud tingimusi kitsendatud ja sätestatud, et juurdepääsu perroonile ja jaamahoonele peab ostja tagama selleks õigustatud isikutele tähtajatult ja tasuta. Linnavalitsusel puudub informatsioon selle kohta, mis asjaoludel selline muudatus lepingus sätestati.

Linnavalitsuse hinnangul ei olnud sellise täiendava tingimuse müügilepingus sätestamine kooskõlas Raudteeameti poolt antud algse nõusolekuga. Müügilepingu sõlmimise järgselt ei osanud linnavalitsus sellele aspektile tähelepanu pöörata, sest hoone uue omaniku nägemus, et piletimüügi  korraldamiseks ja reisijate ootesaaliks vajalikku ruumi on võimalik kasutada vaid tasu eest, selgus ajaliselt oluliselt hiljem.

Müügilepingus sätestati ka põhimõte, et pärast lepinguobjekti aluse maa kinnistusraamatusse kandmist on ostja kohustatud sõlmima vajalikud kokkulepped kolmanda isikuga (müügilepingu mõistes on selleks Eesti Vabariik või Eesti Vabariigi poolt määratud isik) eelnimetatud õiguste kas
isiklike kasutusõigustena või servituutidena kinnistusraamatusse kandmiseks. Kusjuures servituudi liigi valikuõigus on jäetud kolmandale isikule, samuti on kolmas isik õigustatud ostjalt nõudma eelnimetatud kohustuste täitmist.

Kuna AS Eesti Raudtee müüs Vaksali 6 hoone tasuta OÜle Elikante ja Raudteeamet riigi esindajana andis selleks nõusoleku, siis ei planeerinud linnavalitsus enam omapoolseid tegevusi vaksalihoone korrastamiseks. Linnavalitsus arvestas seejuures ka asjaoluga, et kehtiva õiguse kohaselt pole raudteeliikluse korraldamine (see hõlmab eneses ka vajalike infrastruktuuriobjektide korrashoiu tagamist) üleüldse kohaliku elu küsimus ja linnavalitsusel puudub sellest tulenevalt ka tegutsemiskohustus. Tegutsemiskohustus lasus riigil nii seadusest kui ka müügilepingust tulenevalt.

Vaksalihoone kohest kordategemist müügilepingu sõlmimisele ei järgnenud. Hoone omanik põhjendas seda erinevate argumentidega. Põhjuseks toodi muinsuskaitse tingimusi, projekteerimise keerukust, vaksalihoone aluse maa erastamise küsimust, mis ei võimaldanud võtta laenu, teiste hoonete korrastamisega seotud kohustusi jms.

31.08.2006 toimus vaksalihoone põleng.

04.09.2006 esitas OÜ Elikante linnavalitsusele projekteerimistingimuste taotluse, milles soovis ühendada vaksalihoonet ja pagasiaita klaasgaleriiga. Pagasiaita sooviti rajada ootepaviljon koos piletimüügi ja ajalehekioskiga.

09.05.2007 esitas OÜ Elikante detailplaneeringu algatamise taotluse. Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks oli uue Tartu raudteejaama ootepaviljoni ehitamine ja selle ümbruse infrastruktuuri laiendamine.

21.05.2007 esitati linnavalitsusele taotlus ehitusloa väljastamiseks ja hoone rekonstrueerimiseks.
Ehitusprojekti selgitustes oli kirjas järgmine: «Jaamahoone peale renoveerimist kaotab oma senise funktsiooni. Hoonesse ei tule ootesaale, pakihoidu, piletimüügi putkasid ega muid raudtee funktsiooniga seotud ruume. Samas jääb hoone alati kõigile avatuks ja läbikäidavaks.
Raudteehoone traditsioonilised ootesaal ja teenindusruumid lahendatakse Tallinna poolses küljes asuvas endises ajaloolises «Veekeedu hoones». Lisaks lahendatakse perroonil uus vabaõhu ooteplatvorm koos invanõuetele vastavate ligipääsudega tunnelisse ja perroonile.»

Ülaltoodu kirjeldab näitlikult, et hoone omanikul puudus selge nägemus, kuidas ta vaksalihoone müügilepingust tulenevaid kohustusi täitma hakkab. Müügilepingu täitmise asemel otsiti ja pakuti välja kõikvõimalikke teistsuguseid lahendusi, kusjuures märkimisväärne on, et seda tehti müügilepingust tulenevaid protseduure eirates.

Linnavalitsusele teadaolevalt puudus kõikide nende ideede puhul riigi eelnev nõusolek, kuigi müügilepingu punkt 5.2. seda nõudis. Kuna linnavalitsusele olid müügilepingust tulenevad tingimused teada, siis nõuti ka nimetatud tingimuste täitmist või tingimuste muutmise osas riigiga kokkuleppimist. See omakorda tõi kaasa süüdistused, et linnavalitsus takistab vaksalihoone korrastamist ebamõistlike nõuete esitamisega.

Nimetatud süüdistused olid põhjendamatud, sest linnavalitsus täitis pelgalt seaduse nõudeid. Kogu seda eelnevat protsessi tagantjärgi hinnates on kummaline, et vaksalihoone korrastamise ja müügilepingu täitmise venimises on hoone omanik kogu aeg süüdistanud kedagi teist iseenda tegevuses probleeme nägemata. Linnavalitsusele tundub, et hoone omanik on oma tegevuses reaalsusest irdunud. See tingis usutavasti ka hoone omaniku poolt vaksalihoones ebaseaduslike ehitustööde teostamise, mille eest linnavalitsus teda väärteomenetluse korras rahatrahviga karistas.

Ebaseaduslike ja ilma ehitusprojektita teostatud ehitustööde tõttu on tagantjärgi raskendatud ka nimetatud tööde tegeliku maksumuse väljaselgitamine, mis on oluliselt raskendanud läbirääkimisi vaksalihoone võimaliku ostuhinna üle. Linnavalitsuse poolt tellitud eksperthinnangute kohaselt on teostatud ehitustööde maksumus oluliselt madalam.

Kummaline on ka asjaolu, et müügilepingu tingimuste täitmise nõudmine on seni toimunud peaasjalikult linnavalitsuse initsiatiivil. Seda vaatamata asjaolule, et linn pole olnud müügilepingu pooleks ja raudteeliikluse korraldamine on olemuslikult hoopiski riigi ülesanne. Riigi soov nimetatud teemaga tegeleda on olnud aga vähene.

Riiki peaksid antud juhul esindama Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium ja Tehnilise Järelevalve Amet. Viidatud institutsioonid on seisukohal, et OÜ Elikante pole müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Linnavalitsus on aga seisukohal, et tekkinud olukord pole kindlasti selline, mida müügilepingu sõlmimisel ja Raudteeameti poolt vaksalihoone võõrandamiseks nõusoleku andmisel sooviti.

Eelmainitud institutsioonide tegevusetus on käesolevaks ajaks tinginud olukorra, kus OÜga Elikante peab läbirääkimisi linnavalitsus. Linnavalitsus on võtnud nimetatud rolli, sest riigi esindajad pole soovinud sellesse rolli asuda. Samas tuleb rõhutada, et linnavalitsus on nõus OÜga Elikante kokku leppima ainult mõistlikel tingimustel, mis ei koormaks liigselt linnaeelarvet. Tartu linn ei pea nõustuma ebamõistlike tingimustega ja riigi kohustuste täitmisega iga hinna eest.

Sellest põhimõttest lähtuvalt on linnavalitsus püüdnud OÜga Elikante ka läbi rääkida. Järgnevalt esitame aga vastused konkreetsetele küsimustele:

1. Millise intensiivsusega on peetud läbirääkimisi osaühinguga Elikante (mitu koosolekut on toimunud möödunud aasta 1. detsembrist alates või millist kirjavahetust on peetud)?

Läbirääkimised OÜga Elikante on sellel perioodil toimunud erineva intensiivsusega. Siinjuures tuleb juhtida tähelepanu asjaolule, et läbirääkimiste intensiivsust on mõjutanud ka linnavalitsuse vajadus suhelda samades küsimustes Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumiga, ASga Eesti Raudtee ja ASga Edelaraudtee.

2010. aastal on toimunud OÜ Elikante esindajatega vähemalt 4 nõupidamist ja linnavalitsusest on välja saadetud kokku neli kirja (erinevatele adressaatidele). Kirjad puudutavad üürilepingu võimalikke tingimusi ja tunneli kasutamisega seonduvat.

Pärast 15.07.2010 toimunud nõupidamist ASga Eesti Raudtee (nõupidamisel osales ka Rein Kilk) tunneli kulude osas, pole linnavalitsus omalt poolt täiendavaid uusi samme astunud. Nõupidamisel esitati nimelt linnavalitsuse seiskoht, et enne tunneli väljaehitamist ja servituudi seadmist pole võimalik ruumide üürimise küsimuses edasi minna, sest muude ruumide kasutamine tunneli kasutamise osas kokkulepet omamata on ebamõistlik.

2. Millistes küsimustes on seoses piletimüügi, rongi ootamise (ootesaal) ja rongile pääsuga (perroon) partneriga käesolevaks ajaks kokku lepitud, millistes küsimustes on veel lahkarvamusi?

Lõplikku kokkulepet pole veel üheski küsimuses. Linnavalitsus soovib jätkuvalt läbi rääkida ruumide suuruse, üürimäära ja tunneli kasutamisega seotud kulude ning õiguste üle. Määravaks on seejuures tunneli kasutamise tagamiseks servituudi seadmine, mis vaksalihoone müügilepingu punkti 5.1. kohaselt tuleb seada Eesti Vabariigi või Eesti Vabariigi poolt määratud isiku kasuks.

Linnavalitsus ei pea võimalikuks sõlmida üürilepingut enne, kui eelviidatud servituut on seatud. Müügilepingust tulenevalt peaks perroonile olema tagatud tasuta juurdepääs. Kuna ühele perroonidest pääseb ainult läbi tunneli, siis peaks see toimuma tasuta. OÜ Elikante on seni soovinud selle eest saada tasu.

3. Kas vastab tõele meedia vahendusel levitatud info, et läbirääkimised osaühinguga Elikante on lõplikult takerdunud?

Läbirääkimised on hetkel peatunud kuni tunneli küsimuse lahenemiseni. Samas on oluline märkida, et linnavalitsuse hinnangul pole ruumide suurus ja üüri kogusumma omavahel mõistlikus vahekorras. Arvestades ootesaali võimalikku kasutamisintensiivsust on ooteruumiks pakutud ruumid liiga suured. Samuti leiab linnavalitsus, et OÜ Elikante poolt pakutud üür on liiga kõrge.

Kordame veelkord, et eelkõige on määrav, millal ja millistel tingimustel seatakse müügilepingus sätestatud servituut.

4. Kui läbirääkimised on takerdunud, siis, kas selle põhjuseks on nn Algtingimuste muutumine võrreldes detsembris 2009 esitatuga? Kui läbirääkimiste lähtekoht on muutunud, siis mis osas?

Linnavalitsuse poolt pole läbirääkimiste lähtekoht muutunud.

5. Milline kolmest võimalikust alternatiivsest variandist Tartu vaksalihoone avamiseks reisijatele ja külastajatele on linnavalitsuse hinnangul täna kõige realistlikum?

Linnavalitsus ei välista hetkel ühtegi varianti. Lähtuda tuleb eelkõige pakutavatest tingimustest.

6. Millal (st mis aastal) võiks see variant kõige optimistlikumal juhul teostuda?

Igasuguse lahenduse aeg sõltub otseselt sellest, millal suudavad riik ja OÜ Elikante kokku leppida müügilepingus sätestatud servituudi seadmises.