Kesklinn jääb tühjaks. Raamatupoodide asemele on tekkinud kohvikud ja kõrtsid. Riigiasutused on kolinud linna äärde. Lõunakeskus on kesklinna tühjaks tõmmanud. Ülikool läheb kesklinnast ära. Sõjast jäänud varemed on kujundatud ajutisteks parkideks. Et tuua siis uut värsket elu, on vaja need hoonestada. Linna uus ja ajalooline keskus elavad iseseisvat elu ega ole omavahel ühendatud. Kui me kesklinna ei hoonesta, kolivad elanikud valdadesse.
Selliseid ärevaid mõtteid kuuleb igalt kesklinna tulevikuga seotud arutelult.
Mis siis ikkagi kesklinnaga saab? Ja siis nende jõe äärtega.
Kesklinna olemus
Samal ajal intrigeerivate arhitektuursete visioonide esitamisega koostab Tartu linn ka tõsisemalt võetavat dokumenti – kesklinna üldplaneeringut.
Erinevalt varasematest kesklinna hoonestamise kavadest (viimane aastast 1995) ei keskenduta kohe vaid hoonestamise ja arhitektuuri ning liikluse arutamisele.
Enne seda püütakse selgitada kesklinna praegust olemust: kas ja kuidas see toimib rahvusvahelise, üleriigilise, regionaalse ja ülelinnalise keskusena ning lihtsalt linnaosana (kohaliku kogukonna elamiskohana).
Järgmise etapina selgitatakse välja hierarhiatasandite arengut segavad asjaolud ja võimalikud probleemid, ühe või teise tasandi arendamisega kaasnevad võimalikud head ja kahjulikud mõjud.
Piltlikult öeldes tähendab see, et ainult turisti eelistades tõrjume välja kohalikud elanikud, ainult ametiasutusi ja büroosid eelistades on kesklinn õhtul ja suvel tühi, liiga palju elamuid ehitades või ümber ehitades kaotame keskuse funktsiooni jne.
Edasi koostatakse linnaelanikele tutvustamiseks ning aruteluks mitu arengustsenaariumi, vaadeldes kesklinna kombineerituna kui kõrghariduskeskust, kui kultuuri- ja vaba aja keskust, kui avalikke teenuseid osutavat keskust, kui töötamise keskust, kui kaubandus- ja teeninduskeskust, kui kohaliku kogukonna elamise keskust jne.
Arengustsenaariumide juures peaks olema kõige põnevam teema see, kui palju (brutopinda) ja millise otstarbega maju läheb meil ühe või teise stsenaariumi elluviimiseks vaja ja millises suunas kesklinna edasine areng suundub: kas üle jõe, Sõpruse silla või hoopis Toome-taguse Vaksali piirkonna poole. Või jääb tihendatavana praegustesse piiridesse.
Kõige selle põhjal pannakse kokku lõplik kesklinna arengustrateegia. Samal ajal koostatakse juba ka füüsilist-arhitektuurset planeeringut, kus arengustrateegia suunad leiavad ruumilise lahenduse.
On selge, et igasuguse ruumi käsitleva arengustrateegia ja planeeringu puhul tuleb arvestada üldisi demograafilisi ning majanduse ja tehnoloogia arengu trende.
Üleplaneerimise ohud
Jüri Kõre ja Mare Ainsaare koostatud (1996. aastal) Tartu rahvastiku prognoos aastani 2010 on jätkuvalt aktuaalne. Uuring näitab, et olulist elanike juurdekasvu ei olnud ette näha ning suhteliselt väikest juurdekasvu võib eeldada eelkõige maanoorte varal, mis kompenseerib linna loomulikku vananemist ning väljarännet Tallinna suunal.
Linnavalitsuse koostatud «Statistilisest ülevaatest Tartu 2010» näeme, et linnaelanike arv kõigub jätkuvalt 100 000 piiril, linnast aasta jooksul lahkujate hulk on vaid veidi väiksem kui siia kolinute hulk.
Paljud võivad ju unistada kümnete tuhandete uute elanike juurdetulekust Tartu linna ja selle lähiregiooni, kuid ükski uuring ega prognoos seda paraku ei toeta. Uute eluruumide vajadus on eelkõige seotud ikkagi elustandardi tõusuga.
On selge, et kõik omavalitsused planeerivad ehitusmahtusid rohkem, kui see lähiajal tegelikult vajalikuks osutub. Põhjuseks on eelkõige soov olla paindlikumalt valmis võimalikele kiiretele muutustele majanduskeskkonnas ja seega korteriturul ning võimalikele seni prognoosimata rändesuundumustele.
Samuti on selge, et kõik arenduskavad ei pruugi olla edukad. Ent kõigel on oma mõistlik piir, mille ületamisel hakkab omavalitsus kandma mõttetuid kulutusi lõpetamata arenduste teenindamiseks ning asustuse ruumiline struktuur muutub kavandatu elluviimise võimatuse tõttu kaootiliseks.
Äraseletatult tähendab see väljaehitatud torusid, valgustust ja tänavaid, kuid mitte unistatud maju. Kõige selle nimi on üleplaneerimine.
Linnavolikogu on üldplaneeringu ülevaatamisel deklareerinud: «Lähtudes praeguseks detailplaneeringutega kaetud elamumaade piisavast reservist, tuleb uute detailplaneeringute koostamise algatamisel üldplaneeringuga määratud elamumaadele arvestada linna võimalusi tänavavõrgu, ühiskondliku transpordi, haridus- ja sotsiaalsfääri ning tehnilise infrastruktuuri ja puhkealade tagamisel.»
See tähendab, et mitte kõigi maade kohta ei pruugita alustada detailplaneerimist, vaid enne analüüsitakse, kas soovitu elluviimine on reaalne.
Hoonemaad kui palju!
Kui me kaalume jõe äärte hoonestamist, siis ei ole praegu üldse tähtis, kas majad on modernistlikud, kuidas avanevad vaated jms. Enne peame vaatama hoonestusvõimalusi linnas üldse ja eriti kesklinnas.
Meil on praegu kehtivate detailplaneeringute järgi võimalik hoonestada linna keskusest kaugemal olevaid alasid: Ränilinnas (u 450 korterit), endine õunaaed Raja tänava ääres (48 üksikelamut), Nurme-Vahi nurgal (370 korterit), kortermajad Savi tänava ääres (272 korterit), Kvissentali luhal (288 eluruumi, nii kortereid kui eramuid), lisaks Jaamamõisa elamurajooni arengu jätkamine ja jõeäärse elamugrupi arengu lõpetamine. Valmimas on planeeringud A. Haava ja Kivi tänava korterelamute ehitamiseks.
Ka kesklinnas ja selle lähipiirkonnas on planeeritud korterite hulk piisav pikemaks ajaks – Oa ja Emajõe vahelisel alal 180 korterit, lodjakoja ümbruses 30, Oa ja Kartuli nurgal 30, Fortuuna kvartalis 286 korterit. Lisaks veel kortermajaks renoveeritav endine õppehoone ja Jakobi nurgale kavandatud hoone kuni 46 korteriga, hoonestamata Magasini tänava hoonefront, Soola-Kalevi nurk, Laia – Vabaduse puiestee nurk, Kroonuaia-Oa-Emajõe ja Väike-Emajõe tänava vaheline ala.
Märkusena olgu öeldud, et paljud kavandatud planeeringud on ka edukalt ellu viidud, näiteks Tulbi tänava kortermajad, Hipodroomi tänava üksikelamurajoon, Jaamamõisa piirkond jne.
Nagu näha, on ehitusruumi linnas aastateks. Samuti on lisaks sellele üldplaneeringus veel alasid (eelkõige Annelinna ja Ihaste vahel), kus tulevikus on võimalik arendada elamuehitust.
Jõe ääre hoonestamisel peame arvestama, et veekogude kallaste kasutamine on n-ö rahvuslik rikkus, mis peab olema tagatud võimalikult paljudele ühiskonnaliikmetele, sõltumata nende sissetulekust või muust näitajast.
Kuni meil pole hoonestatud jäätmaad ja olemasoleva hoonestuskeskkonna sees olevad alad (nt Magasini hoonefront), ei ole meil mingit põhjust praegusel ajal minna korrastatud keskkonna, kõnealusel juhul haljasalade kallale. Muidu käituksime nagu üks tegelane Tammsaare jutus «Poiss ja liblikas».
Tuleme algusesse tagasi. Linna üldkeskuse täiendava hoonestamise vajadus peab selguma vastava arengustrateegia koostamise käigus. Otsus jõe kallaste kohta saab olema põhimõttelise kaaluga. Keegi ei hakka kapitaalselt investeerima haljasaladesse, mis kaugemas perspektiivis kuuluvad hoonestamisele, seega otsus vajab põhjalikku strateegilist analüüsi ja avalikke arutelusid.
Samal teemal: kesklinna planeerimine ja Holmi pargiala hoonestamine, TPM 12.1, 17.1, 18.1, 25.1, 16.3, 5.4, 18.4, 27.4, 3.5, 5.5, 10.5, 17.5, 20.5, 23.5, 25.5.